Sau khi tìm hiểu VAS 03 – Tài sản cố định hữu hình và VAS 04 – Tài sản cố định vô hình, chúng ta tiếp tục hành trình khám phá các chuẩn mực về tài sản với một loại tài sản đặc biệt: bất động sản không dùng để sản xuất kinh doanh mà nắm giữ để sinh lời. Đó chính là nội dung của VAS 05 – Bất động sản đầu tư. Bài viết này giúp người mới bắt đầu hiểu rõ khái niệm, điều kiện ghi nhận và cách xác định giá trị theo đúng chuẩn mực kế toán Việt Nam.
📋 Mục Lục Bài Viết
VAS 05 Là Gì? Bất Động Sản Đầu Tư Được Hiểu Như Thế Nào
VAS 05 được ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ Tài chính. Bất động sản đầu tư là bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà, hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng) do người chủ sở hữu hoặc bên đi thuê theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá, chứ không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc phục vụ mục đích quản lý; hoặc
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
Một số ví dụ điển hình về bất động sản đầu tư: quyền sử dụng đất doanh nghiệp nắm giữ trong thời gian dài chờ tăng giá mà không có ý định sử dụng; nhà do doanh nghiệp sở hữu và cho các đơn vị khác thuê theo hợp đồng thuê hoạt động; nhà đang xây dựng cho mục đích cho thuê trong tương lai.
Cần phân biệt rõ với hai trường hợp dễ nhầm lẫn: bất động sản chủ sở hữu sử dụng để sản xuất kinh doanh thuộc phạm vi VAS 03, còn bất động sản mua đi bán lại trong kỳ kinh doanh thông thường (kinh doanh bất động sản) được coi là hàng tồn kho theo VAS 02.
Điều Kiện Ghi Nhận Và Xác Định Giá Trị Ban Đầu
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản khi thỏa mãn đồng thời hai điều kiện:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ bất động sản đó;
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định một cách đáng tin cậy.
Bất động sản đầu tư được ghi nhận ban đầu theo nguyên giá, bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa bất động sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng, ví dụ: phí dịch vụ tư vấn pháp lý, lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch có liên quan. Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế tại ngày hoàn thành công việc xây dựng.
Xác Định Giá Trị Sau Ghi Nhận Ban Đầu Và Chuyển Đổi Mục Đích Sử Dụng
Sau ghi nhận ban đầu, bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá trừ hao mòn lũy kế và giá trị tổn thất lũy kế (nếu có) – tương tự mô hình giá gốc áp dụng cho tài sản cố định hữu hình theo VAS 03.
Bất động sản đầu tư được chuyển đổi thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho (và ngược lại) khi có sự thay đổi thực tế về mục đích sử dụng, thể hiện qua các dấu hiệu như: chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản, bắt đầu triển khai xây dựng để bán, hoặc kết thúc hoạt động cho thuê và bắt đầu sử dụng cho sản xuất kinh doanh.
Câu Hỏi Thường Gặp Về VAS 05
Bất động sản đầu tư có được trích khấu hao không?
Có. Bất động sản đầu tư được trích khấu hao tương tự tài sản cố định hữu hình, áp dụng nguyên tắc và phương pháp khấu hao theo VAS 03.
Doanh nghiệp có nhà xưởng vừa dùng sản xuất vừa cho thuê một phần thì ghi nhận thế nào?
Nếu phần cho thuê có thể bán hoặc thuê tài chính riêng biệt, doanh nghiệp hạch toán riêng phần đó là bất động sản đầu tư. Nếu không thể tách riêng, toàn bộ tài sản được coi là bất động sản chủ sở hữu sử dụng, trừ khi phần sử dụng cho sản xuất kinh doanh là không đáng kể.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (mua đi bán lại) có ghi nhận là bất động sản đầu tư không?
Không. Bất động sản mua vào với mục đích bán trong kỳ kinh doanh thông thường được ghi nhận là hàng tồn kho theo VAS 02, không phải bất động sản đầu tư.
Kết Luận
VAS 05 giúp doanh nghiệp phân biệt rạch ròi giữa bất động sản dùng để sinh lời (cho thuê, chờ tăng giá) với bất động sản dùng để sản xuất kinh doanh hoặc để bán, từ đó trình bày đúng bản chất tài sản trên báo cáo tài chính. Bất động sản đầu tư thường gắn liền với hoạt động cho thuê – vì vậy trong bài tiếp theo của chuỗi VAS, chúng ta sẽ tìm hiểu VAS 06 – Thuê tài sản, chuẩn mực quy định cách hạch toán cho cả bên thuê và bên cho thuê tài sản.