Trong tuần từ 19–22/9/2026, Cục Thuế liên tiếp ban hành các công văn hướng dẫn đáng chú ý liên quan đến hoàn thuế GTGT 2026 và cách xác định giá tính thuế GTGT đối với bất động sản. Đây là hai nội dung có ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và nghĩa vụ kê khai thuế của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp xuất khẩu, doanh nghiệp có hồ sơ hoàn thuế đang chờ xử lý và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
📋 Mục Lục Bài Viết
Bảng Tổng Hợp Văn Bản Mới
| Số hiệu | Ngày ban hành | Trích yếu |
|---|---|---|
| 6936/CT-QLTT | 18/09/2026 | Thống nhất nguyên tắc xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT theo phân loại rủi ro |
| 6865/CT-QLNT | 16/09/2026 | Giá tính thuế GTGT đối với kinh doanh bất động sản (giá đất được trừ) |
Hoàn Thuế GTGT 2026: Cảnh Báo Rủi Ro Không Đồng Nghĩa Bị Từ Chối
Theo Công văn 6936/CT-QLTT ngày 18/9/2026, Cục Thuế yêu cầu Thuế các tỉnh, thành phố quán triệt một nguyên tắc rất quan trọng: cảnh báo rủi ro về người bán, hóa đơn hay chuỗi cung ứng chỉ là dữ liệu đầu vào để đánh giá rủi ro — không tự động đồng nghĩa với việc giao dịch không có thật, hóa đơn không hợp pháp hay doanh nghiệp không đủ điều kiện hoàn thuế.
Một số điểm then chốt doanh nghiệp cần nắm:
- Nếu hồ sơ chỉ có một phần số tiền bị đánh giá rủi ro, phần còn lại vẫn tiếp tục được xử lý theo trình tự hoàn thuế trước — không bị “treo” toàn bộ hồ sơ.
- Thông tin rủi ro của nhà cung cấp cấp 2, cấp 3 (F2, F3…) trong chuỗi cung ứng không được dùng riêng lẻ làm căn cứ chuyển hồ sơ của người mua (F1) sang diện kiểm tra trước hoàn hoặc từ chối hoàn thuế.
- Từ ngày 01/01/2026, việc người bán đã kê khai, nộp thuế GTGT không còn là điều kiện bắt buộc để bên mua được hoàn thuế (theo khoản 3 Điều 1 Luật số 149/2025/QH15).
- Khi cơ quan thuế yêu cầu giải trình, doanh nghiệp có 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo để bổ sung hồ sơ, tài liệu.
Nói cách khác, quy định mới này giúp doanh nghiệp có hồ sơ hoàn thuế đúng quy định không bị kéo dài thời gian xử lý chỉ vì đối tác trong chuỗi cung ứng phát sinh cảnh báo rủi ro.
Giá Tính Thuế GTGT Đối Với Kinh Doanh Bất Động Sản
Công văn 6865/CT-QLNT ngày 16/9/2026 trả lời vướng mắc của Thuế TP. Hà Nội, khẳng định lại nguyên tắc tại điểm h khoản 1 Điều 7 Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15: giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ).
Cách xác định cụ thể giá đất được trừ trong từng trường hợp áp dụng theo Điều 8 Nghị định số 181/2025/NĐ-CP. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đối chiếu hồ sơ, hợp đồng thực tế với quy định này để xác định đúng phần giá đất được trừ khi kê khai thuế GTGT, tránh sai sót dẫn đến bị truy thu và phạt chậm nộp.
Ứng Dụng Thực Tế Cho Doanh Nghiệp
Từ hai công văn trên, kế toán và chủ doanh nghiệp nên rà soát ngay các nội dung sau:
- Rà soát hồ sơ hoàn thuế GTGT đang chờ xử lý, đối chiếu nguyên tắc phân loại rủi ro mới để chủ động làm việc với cơ quan thuế nếu hồ sơ bị kéo dài không đúng lý do.
- Chuẩn bị sẵn hồ sơ chứng minh giao dịch có thật: hợp đồng, hóa đơn, chứng từ thanh toán, chứng từ giao nhận/vận chuyển — để giải trình kịp thời trong 10 ngày làm việc khi được yêu cầu.
- Doanh nghiệp bất động sản cần rà soát lại cách xác định giá đất được trừ theo Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP khi tính thuế GTGT cho các hợp đồng đang triển khai.
Câu Hỏi Thường Gặp
Cảnh báo rủi ro về hóa đơn có làm hồ sơ hoàn thuế GTGT bị từ chối ngay không?
Không. Theo Công văn 6936/CT-QLTT, cảnh báo rủi ro chỉ là dữ liệu đầu vào để cơ quan thuế đánh giá, rà soát — không đồng nghĩa với việc hồ sơ bị từ chối hoàn thuế. Chỉ khi có kết luận kiểm tra, xác minh xác định vi phạm thì mới xử lý không hoàn hoặc thu hồi.
Người bán chưa nộp thuế GTGT thì bên mua có được hoàn thuế không?
Từ 01/01/2026, việc người bán đã kê khai, nộp thuế GTGT không còn là điều kiện bắt buộc để bên mua được hoàn thuế, theo khoản 3 Điều 1 Luật số 149/2025/QH15. Tuy nhiên đây vẫn là một yếu tố được dùng để đánh giá rủi ro.
Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT bất động sản xác định thế nào?
Theo Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giá đất được trừ là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước, được xác định cụ thể theo từng trường hợp giao dịch bất động sản.
Kết Luận
Hai công văn mới của Cục Thuế mang lại tín hiệu tích cực cho doanh nghiệp: quy trình hoàn thuế GTGT 2026 minh bạch, đúng phạm vi hơn, tránh tình trạng hồ sơ bị kéo dài không rõ lý do; đồng thời làm rõ cách tính giá tính thuế GTGT cho bất động sản. Kế toán doanh nghiệp nên cập nhật ngay các nguyên tắc này vào quy trình xử lý hồ sơ thuế của mình để chủ động hơn khi làm việc với cơ quan thuế.