Ở bài Tổng quan, chúng ta đã biết Nghị định 20/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 198/2025/QH15 về cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân. Bài này đi vào Chương II của Nghị định – nhóm chính sách hỗ trợ tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh, cụ thể là Điều 4 (hỗ trợ đất tại khu công nghiệp, vườn ươm công nghệ) và Điều 6 (hỗ trợ thuê nhà, đất là tài sản công). Đây là hai chính sách rất thiết thực cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo đang tìm mặt bằng để sản xuất, kinh doanh.
📋 Mục Lục Bài Viết
Điều 4: Hỗ Trợ Đầu Tư Hạ Tầng, Quỹ Đất Tại Khu Công Nghiệp, Vườn Ươm Công Nghệ
Điều 4 hướng dẫn thi hành khoản 1-5 Điều 7 Nghị quyết 198/2025/QH15. Nội dung chính gồm:
Công khai thông tin: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai trên cổng/trang thông tin điện tử của mình về nguyên tắc, tiêu chí, định mức hỗ trợ đầu tư hạ tầng, cũng như diện tích quỹ đất tại từng khu công nghiệp, vườn ươm công nghệ dành riêng cho: doanh nghiệp công nghệ cao thuộc khu vực kinh tế tư nhân, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo thuê, thuê lại.
Không tính vào tổng vốn đầu tư dự án: Chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp không được tính khoản vốn, kinh phí Nhà nước hỗ trợ vào tổng vốn đầu tư dự án xây dựng – kinh doanh hạ tầng của mình, nhưng đổi lại có trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng, quản lý công trình hạ tầng sau khi được bàn giao.
Cơ chế “mở” khi hết thời hạn ưu tiên: Nếu khu công nghiệp đầu tư theo từng giai đoạn mà sau 02 năm kể từ ngày hoàn thành hạ tầng của giai đoạn đó vẫn không có doanh nghiệp công nghệ cao, DNNVV hay doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo nào thuê, thuê lại phần quỹ đất dành riêng, thì chủ đầu tư hạ tầng được quyền cho các doanh nghiệp khác thuê, thuê lại diện tích đó – tránh lãng phí mặt bằng.
Ví dụ: Khu công nghiệp X dành 5 ha đất cho DNNVV thuê theo chính sách ưu đãi. Sau 2 năm hoàn thành hạ tầng mà không có DNNVV nào đăng ký thuê, chủ đầu tư khu công nghiệp được phép cho doanh nghiệp khác (không thuộc diện ưu tiên) thuê phần đất này theo giá thị trường.
Điều 6: Hỗ Trợ Thuê Nhà, Đất Là Tài Sản Công
Điều 6 hướng dẫn Điều 8 Nghị quyết 198/2025/QH15 – chính sách hỗ trợ doanh nghiệp thuê nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) với giá ưu đãi.
Cách thực hiện: Việc hỗ trợ thực hiện thông qua thuê nhà, đất của tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà tại địa phương, áp dụng theo Nghị định 108/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 286/2025/NĐ-CP) về quản lý, sử dụng, khai thác nhà, đất là tài sản công không dùng để ở.
Đối tượng được hỗ trợ: Doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, và doanh nghiệp đổi mới sáng tạo (tức doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo được công nhận theo Luật Khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo).
Ba hình thức hỗ trợ cụ thể:
1. Được thuê nhà theo phương thức niêm yết giá công khai (theo Điều 14 Nghị định 108/2024/NĐ-CP).
2. Được giảm tiền thuê nhà theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 108/2024/NĐ-CP.
3. Được giảm tiền thuê nhà theo điểm b khoản 8 Điều 1 Nghị định 286/2025/NĐ-CP.
Nguyên tắc áp dụng: Phải đúng đối tượng, công bằng, công khai, minh bạch, hiệu quả, đúng pháp luật. Nếu có nhiều doanh nghiệp cùng đăng ký thuê một tài sản, việc lựa chọn thực hiện theo nguyên tắc ưu tiên tại khoản 5 Điều 14 Nghị định 108/2024/NĐ-CP. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ tình hình thực tế địa phương để quy định cụ thể danh mục tài sản công cho thuê, tiêu chí, mức hỗ trợ và thủ tục thuê.
Ví dụ: Công ty TNHH ABC là DNNVV mới thành lập, có thể liên hệ tổ chức quản lý nhà đất công tại địa phương để đăng ký thuê một mặt bằng văn phòng thuộc tài sản công, được xét giảm tiền thuê theo chính sách này thay vì phải thuê ngoài thị trường với giá cao hơn.
Kế Toán, Tài Chính Doanh Nghiệp Cần Lưu Ý Gì
Với doanh nghiệp đang thuê đất khu công nghiệp hoặc thuê nhà, đất tài sản công theo hai chính sách trên, kế toán cần lưu ý: khoản tiền thuê đất/thuê nhà được giảm là một khoản hỗ trợ của Nhà nước, cần theo dõi riêng để phục vụ đối chiếu khi có thanh tra, kiểm tra; hợp đồng thuê đất, thuê nhà phải ghi rõ mức giá đã được giảm theo đúng chính sách để làm căn cứ hạch toán chi phí thuê và xuất trình khi cơ quan chức năng yêu cầu. Doanh nghiệp cũng nên lưu giữ đầy đủ hồ sơ chứng minh mình thuộc đối tượng ưu đãi (giấy chứng nhận DNNVV, giấy công nhận doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, giấy chứng nhận doanh nghiệp công nghệ cao…) vì đây là căn cứ bắt buộc khi làm thủ tục hưởng chính sách.
Câu Hỏi Thường Gặp
Doanh nghiệp bình thường (không phải DNNVV, không phải công nghệ cao, không phải khởi nghiệp sáng tạo) có được hưởng ưu đãi thuê đất, thuê nhà công theo Điều 4, Điều 6 không?
Không. Cả hai chính sách đều giới hạn đối tượng cụ thể: Điều 4 dành quỹ đất ưu tiên cho doanh nghiệp công nghệ cao thuộc kinh tế tư nhân, DNNVV, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo; Điều 6 dành cho DNNVV, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo. Doanh nghiệp ngoài các nhóm này thuê theo giá thị trường thông thường.
Nếu khu công nghiệp không có doanh nghiệp ưu tiên thuê đất trong 2 năm thì quỹ đất đó có bị thu hồi không?
Không bị thu hồi. Chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp được quyền chủ động cho doanh nghiệp khác thuê, thuê lại phần diện tích đó sau thời hạn 2 năm, thay vì để đất trống.
Doanh nghiệp muốn thuê nhà, đất công theo Điều 6 thì liên hệ ở đâu?
Liên hệ tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà tại địa phương (theo Nghị định 108/2024/NĐ-CP), vì đây là đầu mối thực hiện việc cho thuê nhà, đất là tài sản công theo chính sách ưu đãi.
Kết Luận
Điều 4 và Điều 6 Nghị định 20/2026/NĐ-CP tạo điều kiện thiết thực cho DNNVV, doanh nghiệp công nghệ cao và doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo tiếp cận mặt bằng sản xuất, kinh doanh với chi phí hợp lý hơn – thông qua quỹ đất ưu tiên tại khu công nghiệp/vườn ươm công nghệ và chính sách thuê nhà, đất công giá ưu đãi. Bài tiếp theo trong chuỗi sẽ đi vào Điều 5 – quy trình hoàn trả khoản hỗ trợ giảm tiền thuê lại đất, với các bước hồ sơ, thủ tục cụ thể chủ đầu tư khu công nghiệp cần nắm.
Xem lại bài Tổng quan Nghị định 20/2026/NĐ-CP để nắm phạm vi, đối tượng áp dụng và cấu trúc toàn văn bản.