IAS 16 Bất động sản, Nhà xưởng và Thiết bị mô tả cách xử lý kế toán cho hầu hết các loại bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đo lường ban đầu theo nguyên giá, sau đó được đo lường bằng cách sử dụng mô hình chi phí hoặc mô hình đánh giá lại và được khấu hao với giá trị khấu hao được phân bổ một cách có hệ thống trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của tài sản.

IAS 16 được phát hành lại vào tháng 12 năm 2003 và áp dụng cho kỳ báo cáo hàng năm bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 năm 2005.

MỤC TIÊU

Mục tiêu của IAS 16 là quy định việc xử lý kế toán đối với bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. Các vấn đề chính bao gồm ghi nhận tài sản, xác định giá trị ghi sổ, và chi phí khấu hao và lỗ do suy giảm giá trị được ghi nhận liên quan đến các tài sản đó.

PHẠM VI

IAS 16 áp dụng kế toán đối với bất động sản, nhà xưởng và thiết bị, trừ trường hợp có chuẩn mực khác yêu cầu hoặc cho phép xử lý kế toán khác, ví dụ:

• Tài sản được phân loại là nắm giữ để bán theo IFRS 5 Tài sản dài hạn nắm giữ để bán và các hoạt động không tiếp tục
• Tài sản sinh học liên quan đến hoạt động nông nghiệp trong IAS 41 Nông nghiệp
• Tài sản phát sinh từ hoạt động thăm dò và đánh giá được ghi nhận theo IFRS 6 Thăm dò và đánh giá tài nguyên khoáng sản
• Quyền liên quan đến khoáng sản và trữ lượng khoáng sản như dầu mỏ, khí đốt tự nhiên và các tài nguyên không tái tạo tương tự.

Chuẩn mực này áp dụng đối với bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được sử dụng để phát triển hoặc duy trì ba loại tài sản cuối cùng ở phần trên. [IAS 16.3]

Mô hình chi phí trong IAS 16 này cũng áp dụng cho bất động sản đầu tư được sử dụng trong mô hình chi phí trong IAS 40 Bất động sản đầu tư. [IAS 16.5]

Chuẩn mực áp dụng cho cây trồng lâu năm cho sản phẩm, nhưng không áp dụng cho việc sản xuất trên cây trồng lâu năm cho sản phẩm

GHI NHẬN

Các khoản mục bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được ghi nhận là tài sản khi và chỉ khi: [IAS 16.7]

• Có khả năng mang đến lợi ích kinh tế trong tương lai cho đơn vị liên quan đến tài sản đó
• Nguyên giá tài sản có thể đo lường một cách đáng tin cậy.

 

Nguyên tắc ghi nhận nguyên giá này được áp dụng cho tất cả các chi phí của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị tại thời điểm chúng phát sinh. Những chi phí này bao gồm chi phí phát sinh ban đầu để có được hoặc xây dựng bất động sản, nhà xưởng và thiết bị và chi phí phát sinh sau đó để thêm vào, thay thế một phần hoặc để phục vụ tài sản.

IAS 16 không quy định đơn vị đo lường đối với việc ghi nhận – những gì cấu thành nên một khoản mục bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. [IAS 16.9] Tuy nhiên, lưu ý rằng nếu mô hình chi phí được sử dụng (xem bên dưới) mà mỗi phần của một khoản mục tài sản, nhà máy và thiết bị có nguyên giá đáng kể so với tổng nguyên giá của khoản mục đó, thì phải được khấu hao riêng . [IAS 16,43]

IAS 16 nhận ra rằng các bộ phận của một số khoản mục bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể cần thay thế đều đặn. Giá trị ghi sổ của khoản mục bất động sản, nhà xưởng và thiết bị sẽ bao gồm chi phí thay thế bộ phận của khoản mục đó khi chi phí đó phát sinh nếu đáp ứng các tiêu chí ghi nhận (lợi ích trong tương lai và độ tin cậy đo lường). Giá trị ghi sổ của các bộ phận bị thay thế được dừng ghi nhận theo điều khoản dừng ghi nhận của IAS 16.67-72. [IAS 16.13]

Ngoài ra, việc tiếp tục vận hành một khoản mục bất động sản, nhà xưởng và thiết bị (ví dụ: máy bay) có thể yêu cầu kiểm tra chính thường xuyên đối với các lỗi bất kể các bộ phận của khoản mục đó có bị thay thế hay không. Khi mỗi lần kiểm tra chính được thực hiện, chi phí của nó được ghi nhận vào giá trị ghi sổ của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị như một sự thay thế nếu các tiêu chí ghi nhận được thỏa mãn.

Nếu cần thiết, chi phí ước tính của lần kiểm tra tương tự trong tương lai có thể được sử dụng như một dấu hiệu cho biết cấu thành chi phí của thành phần kiểm tra hiện tại khi khoản mục được mua hoặc được xây dựng. [IAS 16,14]

ĐO LƯỜNG BAN ĐẦU

Một khoản mục bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được ghi nhận ban đầu theo nguyên giá. [IAS 16.15] Nguyên giá bao gồm tất cả các chi phí cần thiết để đưa tài sản đến điều kiện hoạt động vì mục đích sử dụng của tài sản.

Các chi phí này sẽ bao gồm không chỉ giá mua ban đầu mà còn bao gồm chi phí cho việc chuẩn bị, giao hàng và xử lý hàng, lắp đặt, phí chuyên môn liên quan cho kiến ​​trúc sư và kỹ sư, và chi phí ước tính cho việc tháo dỡ và di dời tài sản và khôi phục mặt bằng (xem IAS 37 Dự phòng, Nợ phải trả tiềm tàng và Tài sản tiềm tàng). [IAS 16.16-17]

Tiền thu được từ việc bán các khoản mục được sản xuất trong khi đưa một khoản mục bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đến địa điểm và điều kiện cần thiết để nó có thể hoạt động theo cách mà ban quản lý dự định, thì không được khấu trừ vào nguyên giá của khoản mục bất động sản, nhà xưởng và thiết bị, nhưng được ghi nhận vào báo cáo lãi lỗ. [IAS 16.20A]

Nếu việc thanh toán cho một khoản mục bất động sản, nhà máy và thiết bị bị hoãn lại, thì lãi suất theo tỷ lệ lãi suất thị trường phải được ghi nhận hoặc bị từ chối. [IAS 16,23]

Nếu một tài sản có được từ trao đổi với một tài sản khác (dù tương tự hay không tương tự về bản chất), thì nguyên giá sẽ được đo lường theo giá trị hợp lý trừ khi (a) giao dịch trao đổi thiếu bản chất thương mại hoặc (b) giá trị hợp lý của cả tài sản nhận được và tài sản mang trao đổi đều được đo lường không đáng tin cậy.

Nếu khoản mục tài sản nhận được không được đo lường theo giá trị hợp lý, thì nguyên giá của nó được đo lường theo giá trị ghi sổ của tài sản mang trao đổi. [IAS 16.24]

ĐO LƯỜNG SAU GHI NHẬN BAN ĐẦU

IAS 16 cho phép hai mô hình kế toán:

• Mô hình chi phí. Tài sản được phản ánh theo nguyên giá trừ đi khấu hao lũy kế và suy giảm giá trị tài sản. [IAS 16.30]
• Mô hình đánh giá lại. Tài sản được phản ánh theo giá trị đánh giá lại, là giá trị hợp lý tại ngày đánh giá lại trừ đi khấu hao và suy giảm giá trị tài sản sau ngày đánh giá lại, với điều kiện là giá trị hợp lý có thể được đo lường một cách đáng tin cậy. [IAS 16.31]

 

MÔ HÌNH ĐÁNH GIÁ LẠI

Theo mô hình đánh giá lại, việc đánh giá lại phải được thực hiện thường xuyên, để giá trị ghi sổ của tài sản không khác biệt trọng yếu so với giá trị hợp lý của tài sản tại ngày bảng cân đối kế toán. [IAS 16.31]

Nếu một khoản mục tài sản được đánh giá lại, thì toàn bộ loại tài sản mà tài sản đó thuộc về cũng sẽ được đánh giá lại. [IAS 16.36]

Tài sản được đánh giá lại được khấu hao theo cách tương tự như trong mô hình chi phí (xem bên dưới).

Nếu kết quả đánh giá lại dẫn đến tăng giá trị tài sản, thì nó được ghi có vào thu nhập toàn diện khác và được tích lũy trong vốn chủ sở hữu dưới tiêu đề “thặng dư đánh giá lại”, ngoại trừ trường hợp nó cho thấy có sự hoàn nhập của giá trị giảm do đánh giá lại của cùng một tài sản đã được ghi nhận trước đó là chi phí, trong trường hợp này nên được ghi nhận vào báo cáo lãi lỗ. [IAS 16,39]

Giá trị giảm phát sinh do đánh giá lại tài sản phải được ghi nhận là một khoản chi phí khi giá trị giảm vượt quá giá trị thặng dư đánh giá lại đã được ghi nhận trước đó của cùng một tài sản. [IAS 16,40]

Khi tài sản đánh giá lại được thanh lý, mọi khoản thặng dư đánh giá lại có thể được chuyển trực tiếp sang lợi nhuận giữ lại, hoặc có thể được giữ lại trong vốn chủ sở hữu dưới tiêu đề thặng dư đánh giá lại. Việc chuyển sang lợi nhuận giữ lại không nên được thực hiện thông qua báo cáo lãi lỗ. [IAS 16,41]

KHẤU HAO TRONG MÔ HÌNH CHI PHÍ VÀ ĐÁNH GIÁ LẠI

Đối với tất cả các tài sản được khấu hao:

Giá trị được khấu hao (nguyên giá trừ giá trị có thể thu hồi) nên được phân bổ một cách có hệ thống trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của tài sản [IAS 16.50].

Giá trị có thể thu hồi và thời gian sử dụng hữu ích của tài sản nên được xem xét ít nhất vào cuối mỗi năm tài chính và, nếu dự kiến khác với ước tính trước đó, thì mọi thay đổi đều được tính là thay đổi trong ước tính kế toán theo IAS 8. [IAS 16.51]

Phương pháp khấu hao được sử dụng phải phản ánh mô hình trong đó lợi ích kinh tế của tài sản được sử dụng bởi đơn vị [IAS 16.60]; phương pháp khấu hao dựa trên doanh thu được tạo ra bởi hoạt động bao gồm việc sử dụng tài sản là không phù hợp. [IAS 16.62A]

Phương pháp khấu hao nên được xem xét ít nhất hàng năm và, nếu mô hình sử dụng lợi ích đã thay đổi, thì phương pháp khấu hao sẽ được thay đổi phi hồi tố như thay đổi trong ước tính kế toán theo IAS 8. [IAS 16.61] Giảm giá bán dự kiến trong tương lai có thể cho thấy một tỷ lệ sử dụng cao hơn các lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản. [IAS 16.56]

Khấu hao nên được tính vào báo cáo lãi lỗ, trừ khi nó được bao gồm trong giá trị ghi sổ của một tài sản khác [IAS 16.48].

Khấu hao bắt đầu khi tài sản có sẵn để sử dụng và tiếp tục cho đến khi tài sản được dừng ghi nhận, ngay cả khi tài sản không hoạt động. [IAS 16.55]

KHẢ NĂNG THU HỒI GIÁ TRỊ GHI SỔ

IAS 16 Bất động sản, Nhà xưởng và Thiết bị yêu cầu kiểm tra sự suy giảm giá trị tài sản và, nếu cần thiết, ghi nhận vào bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. Một khoản mục bất động sản, nhà xưởng hoặc thiết bị không được ghi nhận nhiều hơn giá trị có thể thu hồi. Giá trị có thể thu hồi là giá trị cao hơn giữa giá trị hợp lý trừ chi phí bán và giá trị sử dụng của tài sản.

Mọi khoản bồi thường từ bên thứ ba đối với suy giảm giá trị tài sản đều được tính vào báo cáo lãi lỗ khi yêu cầu bồi thường trở thành khoản phải thu. [IAS 16,65]

DỪNG GHI NHẬN

Một tài sản nên được loại bỏ khỏi báo cáo tình hình tài chính nếu được thanh lý hoặc khi nó ngừng sử dụng và không có lợi ích kinh tế trong tương lai được dự kiến ​​từ việc thanh lý này. Khoản lãi hoặc lỗ khi thanh lý là chênh lệch giữa số tiền thu được và giá trị ghi sổ còn lại và nên được ghi nhận vào lãi và lỗ. [IAS 16,67-71]

Nếu đơn vị cho thuê một số tài sản và sau đó ngừng cho thuê chúng, thì tài sản đó sẽ được chuyển thành hàng tồn kho theo giá trị ghi sổ khi chúng được nắm giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường. [IAS 16,68A]

CÔNG BỐ

Thông tin về từng loại bất động sản, nhà xưởng và thiết bị

Đối với mỗi loại bất động sản, nhà xưởng và thiết bị, công bố: [IAS 16.73]

• Cơ sở đo lường giá trị ghi sổ
• Phương pháp khấu hao được sử dụng
• Thời gian sử dụng hữu ích hoặc tỷ lệ khấu hao
• Nguyên giá và khấu hao lũy kế và các khoản lỗ do suy giảm giá trị
• Đối chiếu giá trị ghi sổ vào đầu kỳ và cuối kỳ, chi tiết:
  • Tài sản bổ sung
  • Tài sản thanh lý
  • Tài sản mua lại thông qua hợp nhất kinh doanh
  • Tăng hoặc giảm tài sản do đánh giá lại
  • Lỗ do suy giảm giá trị tài sản
  • Hoàn nhập các khoản lỗ do suy giảm giá trị
  • Khấu hao
  • Chênh lệch tỷ giá hối đoái ròng do chuyển đổi
  • Các biến động khác

 

Công bố bổ sung

Các công bố sau đây cũng được yêu cầu: [IAS 16.74]

• Các hạn chế về tiêu đề và các khoản mục được cam kết để bảo đảm cho các khoản nợ phải trả
• Chi phí để xây dựng bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trong kỳ
• Cam kết hợp đồng mua lại bất động sản, nhà xưởng và thiết bị
• Bồi thường từ bên thứ ba đối với các khoản mục bất động sản, nhà xưởng và thiết bị bị suy giảm giá trị, mất hoặc loại bỏ được bao gồm trong báo cáo lãi lỗ.

IAS 16 cũng khuyến khích, nhưng không yêu cầu, một số công bố bổ sung. [IAS 16,79]

Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đánh giá lại

Nếu bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đánh giá lại, một số công bố bổ sung được yêu cầu: [IAS 16.77]

• Ngày đánh giá lại có hiệu lực
• Một bên định giá độc lập có liên quan
• Đối với mỗi loại tài sản được đánh giá lại, giá trị ghi sổ đã được ghi nhận, có các tài sản được ghi nhận theo mô hình chi phí.
• Thặng dư đánh giá lại, bao gồm các thay đổi trong kỳ và mọi hạn chế đối với việc phân phối số dư cho các cổ đông.

 

Các đơn vị có bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đánh giá lại cũng được yêu cầu công bố theo IFRS 13 Đo lường giá trị hợp lý