[IFRS 16] Bên thuê – Phần 05: Sửa đổi hợp đồng thuê tài sản – ví dụ minh họa 1


VÍ DỤ MINH HỌA – SỬA ĐỔI HỢP ĐỒNG THUÊ
1. Sửa đổi hợp đồng thuê tài sản

Bên thuê cần hạch toán sửa đổi thuê tài sản là thuê tài sản riêng biệt nếu đồng thời:

  • sự thay đổi tăng phạm vi của thuê tài sản bằng cách thêm quyền để sử dụng một hay nhiều tài sản cơ sở; và
  • khoản thanh toán thuê tài sản tăng một giá trị tương ứng với giá độc lập của phạm vi thuê tăng lên và bất kỳ điều chỉnh phù hợp đối với giá độc lập đó để phản ánh tình huống của hợp đồng cụ thể.

Đối với sửa đổi thuê tài sản không được hạch toán là thuê tài sản riêng biệt, vào ngày có hiệu lực của sửa đổi thuê tài sản, bên thuê cần:

  • phân bổ khoản thanh toán trong hợp đồng sửa đổi;
  • xác định thời hạn thuê của thuê tài sản sửa đổi; và
  • xác định lại giá trị nợ phải trả thuê tài sản bằng cách chiết khấu khoản thanh toán tiền thuê điều chỉnh sử dụng lãi suất chiết khấu điều chỉnh. Lãi suất chiết khấu điều chỉnh được xác định là lãi suất ngầm định trong thuê tài sản trong thời hạn thuê còn lại, hoặc là lãi suất đi vay tương đương của bên thuê tại ngày sửa đổi có hiệu lực, nếu lãi suất ngầm định trong thuê tài sản không thể được xác định dễ dàng.

Đối với sửa đổi thuê tài sản không được hạch toán là thuê tài sản riêng biệt, bên thuê cần hạch toán xác định lại nợ phải trả thuê tài sản bằng cách:

  • giảm giá trị ghi sổ của tài sản quyền sử dụng để phản ánh việc chấm dứt một phần hoặc toàn bộ thuê tài sản đối với sửa đổi thuê tài sản làm giảm phạm vi thuê tài sản. Bên thuê cần ghi nhận vào lãi hoặc lỗ bất kỳ thu nhập hoặc lỗ nào liên quan đến việc chấm dứt một phần hoặc toàn bộ thuê tài sản.
  • thực hiện điều chỉnh tương ứng đối với tài sản quyền sử dụng cho tất cả các sửa đổi khác của thuê tài sản.

 

2. Ví dụ minh họa về trường hợp giảm phạm vi thuê và tiền thuê: ghi nhận ban đầu
Ví dụ 1: trường hợp giảm phạm vi thuê và tiền thuê

Công ty A ký hợp đồng thuê văn phòng làm việc với công ty cho thuê B với các thông tin như sau:

  • Thời hạn thuê: 10 năm, kể từ ngày 01/01/20X1
  • Diện tích thuê: 1.000 m2
  • Thanh toán vào cuối mỗi năm: 1.000 triệu VND
  • Lãi suất biên đi vay của công ty A ban đầu cho phần thuê văn phòng này: 7%/năm

TRẢ LỜI:

Bước 1: Công ty A xác định giá trị ban đầu của “Nợ phải trả thuê tài sản” và “Tài sản quyền sử dụng” của Hợp đồng thuê tại thời điểm ngày 01/01/ 20X1

Số năm lũy kế của Hợp đồng Năm hợp đồng Tỷ lệ chiết khấu ( r) Hệ số chiết khấu Khoản thanh toán tiền thuê phải trả hàng năm
(cuối năm)
Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê phải trả
(tại đầu năm 20X1)
n r a = 1/(1+r)^n b c = a x b
1 20X1 7%      0,93   1.000                    935
2 20X2 7%         0,87      1.000                  873
3 20X3 7%    0,82           1.000                     816
4 20X4 7%          0,76             1.000                     763
5 20X5 7%           0,71          1.000                    713
6 20X6 7%       0,67           1.000                    666
7 20X7 7%         0,62            1.000                    623
8 20X8 7%        0,58           1.000                         582
9 20X9 7%            0,54       1.000                    544
10 20Y0 7%         0,51       1.000                 508
              7.024

 

  • Xác định giá trị ban đầu của “Nợ phải trả thuê tài sản” tại thời điểm đầu năm 20X1.

= Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê phải trả (chưa được trả) tại đầu năm 20X1

= 7.024 triệu VND

  • Xác định giá trị ban đầu của “Tài sản quyền sử dụng” tại thời điểm đầu năm 20X1.

= Nợ phải trả thuê tài sản

= 7.024 triệu VND

 

Bước 2: Lập bảng theo dõi “nợ phải trả thuê tài sản” và “Tài sản quyền sử dụng” trong thời hạn thuê

Bảng tính theo dõi: Nợ phải trả thuê tài sản trong thời hạn thuê
Năm hợp đồng Nợ phải trả thuê tài sản (đầu kỳ) Dư nợ tính lãi Lãi suất (%) Lãi vay Thanh toán tiền thuê (cuối kỳ) Nợ phải trả thuê tài sản (cuối kỳ)
(1) (2) = (1) (3) (4) = (2)x(3) (5) (6) = (1)+(4)-(5)
20X1              7.024         7.024 7%       492         1.000                6.515
20X2            6.515          6.515 7%          456           1.000              5.971
20X3      5.971       5.971 7%        418         1.000              5.389
20X4      5.389            5.389 7%          377        1.000              4.767
20X5          4.767         4.767 7%             334        1.000            4.100
20X6       4.100            4.100 7%          287          1.000             3.387
20X7       3.387      3.387 7%             237        1.000                2.624
20X8       2.624         2.624 7%             184         1.000          1.808
20X9          1.808           1.808 7%          127        1.000                    935
20Y0                  935                  935 7%              65          1.000                         –

 

Bảng tính theo dõi: Quyền sử dụng tài sản và khấu hao
Năm hợp đồng Giá trị tài sản quyền sử dụng (đầu kỳ) Số kỳ còn phải khấu hao Khấu hao trong kỳ (năm) Khấu hao lũy kế Giá trị còn lại của tài sản quyền sử dụng (cuối kỳ)
(1) (2) (3) = (1)/(2) (5) (6) = (1) – (3)
20X1                  7.024 10                 702             702               6.321
20X2              6.321 9             702         1.405                   5.619
20X3                5.619 8           702               2.107               4.917
20X4               4.917 7                  702           2.809               4.214
20X5        4.214 6               702        3.512            3.512
20X6             3.512 5            702        4.214           2.809
20X7               2.809 4           702       4.917             2.107
20X8              2.107 3         702      5.619           1.405
20X9          1.405 2             702       6.321                 702
20Y0                  702 1            702          7.024                   –

 

Bước 3: Hạch toán kế toán và trình bày báo cáo tài chính

Năm Hạch toán kế toán Trình bày báo cáo tài chính
Báo cáo tình hình tài chính/Bảng cân đối kế toán Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh/Báo cáo lãi lỗ
Đầu năm 20X1 Khi tài sản thuê bắt đầu sẵn sàng sử dụng:

  • NỢ tài sản quyền sử dụng: 7.024
  • CÓ nợ phải trả thuê tài sản: 7.024
  • TĂNG tài sản quyền sử dụng: 7.024
  • TĂNG nợ phải trả thuê tài sản: 7.024
20X1 Thanh toán tiền thuê cuối năm

  • NỢ nợ phải trả thuê tài sản: 1.000
  • CÓ tiền: 1.000

 

Khấu hao tài sản quyền sử dụng

  • NỢ chi phí khấu hao: 702
  • CÓ khấu hao lũy kế: 702

 

Chi phí lãi vay thuê tài sản

  • NỢ chi phí tài chính: 492
  • CÓ nợ phải trả thuê tài sản: 492

 

  • GIẢM nợ phải trả thuê tài sản: 1.000
  • GIẢM tiền: 1.000
  • TĂNG khấu hao lũy kế: 702
  • TĂNG nợ phải trả thuê tài sản: 492

 

  • TĂNG chi phí khấu hao: 702
  • TĂNG chi phí tài chính: 492
20X2 Thanh toán tiền thuê cuối năm

  • NỢ nợ phải trả thuê tài sản: 1.000
  • CÓ tiền: 1.000

 

Khấu hao tài sản quyền sử dụng

  • NỢ chi phí khấu hao: 702
  • CÓ khấu hao lũy kế: 702

 

Chi phí lãi vay thuê tài sản

  • NỢ chi phí tài chính: 456
  • CÓ nợ phải trả thuê tài sản: 456
  • GIẢM nợ phải trả thuê tài sản: 1.000
  • GIẢM tiền: 1.000
  • TĂNG khấu hao lũy kế: 702
  • TĂNG nợ phải trả thuê tài sản: 456
  • TĂNG chi phí khấu hao: 702
  • TĂNG chi phí tài chính: 456
20X3 đến 20Y0 Cuối mỗi năm, bút toán hạch toán tương tự năm 20X2

Lưu ý: chi phí lãi vay thuê tài sản thay đổi tương ứng cho từng năm theo như bảng tính theo dõi “Nợ phải trả thuê tài sản” ở trên.

 

3. Ví dụ minh họa về trường hợp giảm phạm vi thuê và tiền thuê: ghi nhận sau khi sửa đổi hợp đồng
Ví dụ 1 - tiếp theo

Tiếp tục ví dụ 1 ở trên: tại đầu năm 20X7, Công ty A thu hẹp quy mô hoạt động và có nhu cầu giảm diện tích nên đã thương lượng lại hợp đồng với công ty cho thuê B và hai bên đã thống nhất ký lại biên bản điều chỉnh hợp đồng có điều khoản như sau:

  • Giảm diện tích thuê từ 1.000 m2 xuống còn 750m2 cho 4 năm còn lại của Hợp đồng.
  • Đồng thời, giảm tiền thuê hàng năm từ 1.000 triệu VND xuống còn 750 triệu VND cho 4 năm còn lại của Hợp đồng
  • Lãi suất biên đi vay của công ty A hiện tại: 8%/năm (tăng 1% so với mức 7% của thời điểm đầu năm 20X1)
  • Điều khoản giảm diện tích thuê và tiền thuê này là những điều khoản mới và không được đề cập trong Hợp đồng gốc ban đầu

 

TRẢ LỜI:

Bước 1: Cần đánh giá những tác động của các thay đổi điều khoản hợp đồng lên Hợp đồng gốc ban đầu

  • Việc giảm diện tích thuê và số tiền thuê này không nằm trong điều khoản của Hợp đồng gốc ban đầu. Cho nên đây là sửa đổi hợp đồng thuê ban đầu
  • Do diện tích thuê giảm nên sẽ tác động đến giá trị còn lại của “Tài sản quyền sử dụng” và “Nợ phải trả thuê tài sản”
  • Cần xác định lại giá trị của “Nợ phải trả thuê tài sản” khi tỷ lệ chiết khấu thay đổi và khoản thanh toán tiền thuê thay đổi

 

Bước 2: Giá trị còn lại của “Tài sản quyền sử dụng” và “Nợ phải trả thuê tài sản” khi diện tích thuê giảm

Chỉ tiêu Diện tích thuê (m2) Tỷ lệ (%)
Hợp đồng gốc ban đầu                           1.000 100%
Sửa đổi hợp đồng                              750 75%
Giảm                              250 25%

 

Giá trị còn lại của “Tài sản quyền sử dụng” tại ngày sửa đổi hợp đồng  (giảm diện tích thuê) tại thời điểm đầu năm 20X7):

  • Giá trị đang ghi sổ của “Tài sản quyền sử dụng” trước khi giảm diện tích thuê tại thời điểm đầu năm 20X7: 2.809
  • Giá trị còn lại của “Tài sản quyền sử dụng” sau khi giảm diện tích thuê tại thời điểm đầu năm 20X7: 2.809 x 75% = 2.107
  • Giá trị “Tài sản quyền sử dụng” đã giảm: 2.809 – 2.107= 702

 

Giá trị còn lại của “Nợ phải trả thuê tài sản” tại ngày sửa đổi hợp đồng  (giảm diện tích thuê) tại thời điểm đầu năm 20X7):

  • Giá trị đang ghi sổ của “Nợ phải trả thuê tài sản” trước khi giảm diện tích thuê tại thời điểm đầu năm 20X7: 3.387
  • Giá trị còn lại của “Nợ phải trả thuê tài sản” sau khi giảm diện tích thuê tại thời điểm đầu năm 20X7: 3.387 x 75% = 2.540
  • Giá trị “Nợ phải trả thuê tài sản” đã giảm: 3.387 – 2.540 = 847

 

Chúng ta có, bút toán điều chỉnh thứ nhất:

  • Giảm nợ phải trả thuê tài sản (ghi NỢ): 847
  • Giảm Tài sản quyền sử dụng (ghi CÓ): 702
  • Lãi từ sửa đổi hợp đồng (ghi CÓ): 145

 

Bước 3: Xác định lại “Nợ phải trả thuê tài sản” khi tỷ lệ chiết khấu thay đổi và khoản thanh toán tiền thuê thay đổi

Bảng tính theo dõi: Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê phải trả
Số năm lũy kế của Hợp đồng Năm hợp đồng Tỷ lệ chiết khấu ( r) Hệ số chiết khấu Khoản thanh toán tiền thuê phải trả hàng năm
(cuối năm)
Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê phải trả
(tại đầu năm 20X7)
n r a = 1/(1+r)^n b c = a x b
1 20X7 8%           0,93               750                      694
2 20X8 8%              0,86                750                        643
3 20X9 8%             0,79               750                         595
4 20Y0 8%               0,74                  750                      551
               2.484

 

Giá trị xác định lại của “Nợ phải trả thuê tài sản” tại ngày sửa đổi hợp đồng  (tỷ lệ chiết khấu và khoản thanh toán tiền thuê thay đổi) tại thời điểm đầu năm 20X7:

  • Giá trị xác định lại của  “Nợ phải trả thuê tài sản”: 2.484
  • Giá trị còn lại của “Nợ phải trả thuê tài sản”: 2.540
  • Giá trị “Nợ phải trả thuê tài sản” đã giảm:  2.540 – 2.484 = 56

 

Giá trị của “Tài sản quyền sử dụng” tại ngày sửa đổi hợp đồng tại thời điểm đầu năm 20X7:

  • Giá trị “Tài sản quyền sử dụng” giảm tương ứng với mức giảm của “Nợ phải trả thuê tài sản”: 56
  • Giá trị “Tài sản quyền sử dụng”: 2.107 – 56 = 2.051

 

Chúng ta có, bút toán điều chỉnh thứ hai:

  • Giảm nợ phải trả thuê tài sản (ghi NỢ): 56
  • Giảm Tài sản quyền sử dụng (ghi CÓ): 56

 

Tổng hợp, chúng ta có giá trị đang ghi sổ của “Nợ phải trả thuê tài sản” và “Tài sản quyền sử dụng” sau sửa đổi hợp đồng tại thời điểm đầu năm 20X7:

  • Giá trị đang ghi sổ của “Nợ phải trả thuê tài sản” tại thời điểm đầu năm 20X7: 2.484
  • Giá trị đang ghi sổ của “Tài sản quyền sử dụng” tại thời điểm đầu năm 20X7: 2.051 

 

Bước 4: Lập lại bảng theo dõi “nợ phải trả thuê tài sản” và “Tài sản quyền sử dụng” trong thời hạn thuê còn lại sau khi sửa đổi hợp đồng

Bảng tính theo dõi: Nợ phải trả thuê tài sản trong thời hạn thuê còn lại
Năm hợp đồng Nợ phải trả thuê tài sản (đầu kỳ) Dư nợ tính lãi Lãi suất (%) Lãi vay Thanh toán tiền thuê Nợ phải trả thuê tài sản (cuối kỳ)
(1) (2) = (1) (3) (4) = (2)x(3) (5) (6) = (1) + (4) – (5)
20X7           2.484                2.484 8%             199          750            1.933
20X8         1.933             1.933 8%              155          750               1.337
20X9           1.337         1.337 8%             107              750                  694
20Y0              694               694 8%           56              750                   –

 

Bảng tính theo dõi: Quyền sử dụng tài sản và khấu hao
Năm hợp đồng Giá trị tài sản quyền sử dụng (đầu kỳ) Số kỳ còn phải khấu hao Khấu hao trong kỳ (năm) Khấu hao lũy kế Giá trị còn lại của tài sản quyền sử dụng (cuối kỳ)
(1) (2) (3) = (1)/(2) (5) (6) = (1) – (3)
20X7                   2.051 4                  513          513                1.538
20X8          1.538 3                 513          1.025                 1.025
20X9            1.025 2               513          1.538                   513
20Y0               513 1             513               2.051                         –

 

Bước 5: Hạch toán kế toán và trình bày báo cáo tài chính

Năm Hạch toán kế toán Trình bày báo cáo tài chính
Báo cáo tình hình tài chính/Bảng cân đối kế toán Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh/Báo cáo lãi lỗ
Đầu năm 20X7 Xác định lại giá trị của “Nợ phải trả thuê tài sản” và “Tài sản quyền sử dụng” sau khi sửa đổi hợp đồng:

Bút toán điều chỉnh thứ nhất:

  • NỢ nợ phải trả thuê tài sản: 847
  • CÓ Tài sản quyền sử dụng: 702
  • CÓ Lãi từ sửa đổi hợp đồng: 145

 

Bút toán điều chỉnh thứ hai:

  • NỢ nợ phải trả thuê tài sản: 56
  • CÓ Tài sản quyền sử dụng: 56
  • GIẢM tài sản quyền sử dụng: 702
  • GIẢM tài sản quyền sử dụng: 56
  • GIẢM nợ phải trả thuê tài sản: 847
  • GIẢM nợ phải trả thuê tài sản: 56
  • TĂNG lãi từ sửa đổi hợp đồng: 145
20X7 Thanh toán tiền thuê cuối năm

  • NỢ nợ phải trả thuê tài sản: 750
  • CÓ tiền: 750

 

Khấu hao tài sản quyền sử dụng

  • NỢ chi phí khấu hao: 513
  • CÓ khấu hao lũy kế: 513

 

Chi phí lãi thuê tài sản

  • NỢ chi phí tài chính: 199
  • CÓ nợ phải trả thuê tài sản: 199
  • GIẢM nợ phải trả thuê tài sản: 750
  • GIẢM tiền: 750
  • TĂNG khấu hao lũy kế: 513
  • TĂNG nợ phải trả thuê tài sản: 199
  • TĂNG chi phí khấu hao: 513
  • TĂNG chi phí tài chính: 199
20X8 Thanh toán tiền thuê cuối năm

  • NỢ nợ phải trả thuê tài sản: 750
  • CÓ tiền: 750

 

Khấu hao tài sản quyền sử dụng

  • NỢ chi phí khấu hao: 513
  • CÓ khấu hao lũy kế: 513

 

Chi phí lãi thuê tài sản

  • NỢ chi phí tài chính: 155
  • CÓ nợ phải trả thuê tài sản: 155
  • GIẢM nợ phải trả thuê tài sản: 750
  • GIẢM tiền: 750
  • TĂNG khấu hao lũy kế: 513
  • TĂNG nợ phải trả thuê tài sản: 155
  • TĂNG chi phí khấu hao: 513
  • TĂNG chi phí tài chính: 155
20X9 Thanh toán tiền thuê cuối năm

  • NỢ nợ phải trả thuê tài sản: 750
  • CÓ tiền: 750

 

Khấu hao tài sản quyền sử dụng

  • NỢ chi phí khấu hao: 513
  • CÓ khấu hao lũy kế: 513

 

Chi phí lãi thuê tài sản

  • NỢ chi phí tài chính: 107
  • CÓ nợ phải trả thuê tài sản: 107
  • GIẢM nợ phải trả thuê tài sản: 750
  • GIẢM tiền: 750
  • TĂNG khấu hao lũy kế: 513
  • TĂNG nợ phải trả thuê tài sản: 107
  • TĂNG chi phí khấu hao: 513
  • TĂNG chi phí tài chính: 107
20Y0 Thanh toán tiền thuê cuối năm

  • NỢ nợ phải trả thuê tài sản: 750
  • CÓ tiền: 750

 

Khấu hao tài sản quyền sử dụng

  • NỢ chi phí khấu hao: 513
  • CÓ khấu hao lũy kế: 513

 

Chi phí lãi thuê tài sản

  • NỢ chi phí tài chính: 56
  • CÓ nợ phải trả thuê tài sản: 56
  • GIẢM nợ phải trả thuê tài sản: 750
  • GIẢM tiền: 750
  • TĂNG khấu hao lũy kế: 513
  • TĂNG nợ phải trả thuê tài sản: 56
  • TĂNG chi phí khấu hao: 513
  • TĂNG chi phí tài chính: 56

 

 

Xem thêm: IFRS 16 – Thuê tài sản

 

Ketoanstartup.com


XEM THÊM CÁC CHUẨN MỰC KHÁC